Что влияет на срок эксплуатации многоквартирного дома?

Приоритетное направление для работы служб ЖКХ – увеличение срока эксплуатации многоквартирных домов и сокращение количества срочных ремонтов. Эта задача будет актуально в обозримом будущем из-за высокого спроса – по статистике, 70% населения России проживает именно в многоквартирных домах и темпы возведения нового жилья продолжают расти в большинстве регионов страны.

О том, как добиться длительного срока службы зданий, рассказывает руководитель направления ЖКХ СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Максим Скуратовский.

Качество материалов или качество работ: что важнее для срока эксплуатации жилых домов?

Качество материалов

О необходимости тщательного подбора материалов нет смысла говорить подробно – это крайне важный этап. Тщательней всего выбирается тип материала. К примеру, речь может идти о выборе между деревянными или бетонными конструкциями. Их сильные и слабые стороны анализируются очень подробно. После того как выбор сделан, экономия бюджета зачастую является решающим фактором и нередко в ущерб качеству.

Казалось бы, бетон для заливки фундамента – это всегда бетон с предсказуемыми характеристиками. На самом же деле качество любого материала зависит от производителя. Поэтому и срок службы здания будет зависеть от того, материал с какими свойствами и какого качества был выбран.

Некачественное, недоработанное или непродуманное проектирование

Срок эксплуатации многоквартирных домов зависит и от первоначального проекта и выполненных изысканий – базовые ошибки на этих этапах могут привести к непоправимым последствиям. Поэтому, например, некоторые дома остаются холодными, несмотря на бесконечные улучшения в системе теплоизоляции и отопления. И всё это из-за критических ошибок во время проектирования.

Использование разных материалов для одного этапа работ

Также свою роль может сыграть изменения и пересогласования материалов на этапе строительно-монтажных работ. Не редки ситуации, когда работы начинаются с использованием материалов одной марки, а заканчиваются доделками с помощью совершенно других материалов. Они могут быть похожи по свойствам и характеристикам, но различия в характеристиках и уровне неизбежны. В итоге это обязательно сказывается на качестве строительства.

Низкое качество строительно-монтажных работ и неправильная эксплуатация

И, конечно, важно качество строительство и эксплуатации здания. Даже лучшие материалы могут привести к фатальным последствиям, если применять или эксплуатировать их с нарушениями.

Благоустройство территории

Самый неочевидный фактор, который всё-таки оказывает значительное влияние на качество и срок эксплуатации зданий, это его продуманное благоустройство. Часто застройщики ограничиваются поверхностными работами: засыпают грунт, укладывают асфальт или плитку, высаживают газон и так далее. Но совершенно забывают про отвод влаги. В итоге из-за отсутствия дренажа возникают проблемы с фундаментом дома и его коммуникациями, это приводит к частой необходимости проводить ремонтные работы и значительно увеличивает расходы на эксплуатацию, но срок жизни здания всё равно будет сокращаться.

Причём дренажные работы нужно проектировать и планировать не менее тщательно, чем строительство дома. Требуется выбрать не только материалы для дренажа, но и наилучшее расположение, заглубление и уклон дренажа и дренажных колодцев.

Как применять современные материалы и технологии без удорожания проекта

Вопрос, который волнует и застройщиков, и управляющие компании заключается в том, как использовать современные материалы, но при этом не выйти за рамки бюджета. Новейшие разработки в сфере строительных материалов практически всегда направлены на то, чтобы не усложнять работы по проекту и не увеличивать его стоимость. Простота монтажа и экономия средств – ключевые требования клиентов, которым необходимо соответствовать.

Вот как это можно осуществить на примере ремонта кровли многоквартирного дома. Для капремонта важна скорость работ, поскольку почти никогда нет возможности выселить жильцов на время ремонта, а риск воздействия осадков на жилые помещения сохраняется в течение всего года. Не менее важны и другие факторы: нагрузка на конструкции кровли и сокращение затрат.

Современные материалы, не требующие устройства стяжки, полностью закрывают эти потребности. Скорость монтажа возрастает за счёт того, что не приходится ждать высыхания основания. Нет расходов на простой техники, подъёмы материалов, как в случае керамзита, и механизмы. Также в процессе отсутствуют общестроительные работы, а ремонт можно проводить в любое время года.

Эксплуатационный срок службы здания практически во всём зависит от качества проекта, строительства и материалов. Но качество капитального и срочного ремонта также влияет на продолжительность службы здания.