Технический план помещения: для чего нужен, и где его взять

Сегодня без технического плана объект недвижимости невозможно купить, продать или законно перестроить. Можно сказать, что план — это «техническое лицо» здания.

Виктория Панькова, ведущий консультант ООО «БТ КОНСАЛТИНГ», ООО «Инспайрем Рус» расскажет, какие бывают технические планы объектов недвижимости, как они выглядят, и где получить документ.

Что такое техплан объекта недвижимости

Технический план — это свод характеристик строения, составленный по форме, утвержденной Росреестром.

Техплан не имеет срока давности до тех пор, пока в объект не внесли изменения, которые должны быть зарегистрированы по закону. Например, если вы сделали в квартире перепланировку, то нужно подать сведения на изменение данных в техплан, потому что предыдущий не будет соответствовать действительности.

Виды технического плана

Вид техплана зависит от объекта, для которого его составляют.

Техплан бывает для:

• Самостоятельных построек, например, жилых домов, заводов, логистических и торговых центров, складов, офисных зданий и других.
• Отдельных помещений, как на составную часть здания, например, для квартиры в МКД, комнаты в общежитии или кабинета в офисе.
• Сооружений, например, автомобильных дорог, трубопроводов.
• Объектов незавершенного строительства — которые еще не готовы к эксплуатации, но уже нужно зарегистрировать право собственности на них.

В каких случаях нужен технический план

Согласно 218-ФЗ объект недвижимости нужно внести в ЕГРН, чтобы он официально существовал и был в чьем-то законном владении. Без этого невозможно выполнять какие-либо сделки с недвижимостью и рассчитывать налог на имущество. А чтобы данные объекта попали в госреестр, и нужен техплан.

Документ понадобится в случае:

• ввода нового объекта в эксплуатацию;
• регистрации права собственности, в том числе и на незавершенное строительство;
• изменения характеристик объекта;
• реконструкции или перепланировки;
• исправления ошибок в кадастровых данных.

Как оформить техплан

Для составления технического плана нужно обратиться к кадастровому инженеру. Это может быть индивидуальный предприниматель или специализированная организация. Но обязательно, чтобы у специалиста был аттестат кадастрового инженера ( ст. 29 221-ФЗ) и членство в саморегулируемой организации ( ст. 3.2 221-ФЗ).

Какие документы нужно предоставить инженеру — зависит от характеристик объекта. Но в большинстве случаев запросят проектную документацию, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

Что должен содержать документ

Технический план выполняется по форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 года №П/0082.

Форма определена законодательно

У техплана два раздела:

1. Текстовый. В нем прописывают, что это за объект — адрес, площадь, этажность, обозначение, например, «жилой дом на 2 этажа». А также на основе чего были сделаны замеры — указывают, какие геодезические приборы или данные использовались, например, спутниковые координаты или результаты топографической съемки таким-то подрядчиком.
2. В графической части указываются сведения о точном положении объекта недвижимости на земельном участке, поэтажный план здания или геодезическую схему.

Технический план подготавливается в виде архивного файла и заверяется ЭЦП кадастрового инженера. Чаще используется электронная версия документа для подачи сведений в Росреестр через официальный сайт. Но если требуется, можно оформить и бумажную версию.

В чем отличия технического плана и технического паспорта

В практике часто встречается ситуация: нет технического плана, но есть технический паспорт, почему не подходит технический паспорт для внесения сведений в ЕГРН?

По текущему законодательству, чтобы зарегистрировать объект недвижимости в ЕГРН, нужно подать сведения из техплана, потому что только этот документ содержит данные о местоположении объекта с указанием координат на местности. Технический паспорт таких данных не имеет. Это устаревший документ: его выдавали в БТИ до 2013 года. В этом и есть ключевое отличие паспорта от плана. В настоящее время технический паспорт разрабатывается на основании технического плана, как неотъемлемое приложение.

Коротко о главном

• Технический план здания — это документ, содержащий технические сведения об объекте недвижимости, оформленный по установленной форме и предназначенный для внесения данных в Росреестр.
• Внесение объекта в ЕГРН является обязательным условием для признания его объектом гражданского права и совершения сделок с ним. Данные в госреестр берут из техплана.
• В отличие от технического паспорта план содержит информацию о географическом местоположении недвижимости. Это ключевая разница документов.
• Разработка технического плана здания осуществляется кадастровым инженером. Действительность технического плана сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости не изменит свои параметры, указанные в нем. Любые изменения в характеристиках объекта требуют их последующей регистрации в Росреестре и замене техплана.