Как законно увеличить площадь дома: 5 вариантов

Если дом маловат, его можно расширить за счет надстроек, пристроек или отдельных помещений. Но в такой реконструкции помимо финансовых, временных и трудовых затрат, придется учесть и правовую сторону ремонта.

Елена Гладышева, адвокат, управляющий партнер Адвокатского бюро «РИ-консалтинг» расскажет, как законно расширить дом.

На что обратить внимание перед расширением дома

Расширение дома — сложный процесс, требующий тщательной подготовки. Помимо финансовых и временных расходов, нужно проанализировать и другие параметры.

Начать стоит с оценки участка:

• Свободное место. Убедиться, что на участке достаточно места для пристройки или расширения дома в нужном размере.
• Коммуникации. Проверить расположение инженерных систем: водоснабжения, электричества, газа, чтобы обеспечить их доступ к новым частям дома.
• Нормативы. Учесть строительные нормы: минимальные отступы от границ участка и противопожарные расстояния, чтобы не нарушить закон при расширении.

Затем нужно проверить текущее состояние дома:

• Фундамент. Оценить прочность фундамента. Если он не рассчитан на дополнительную нагрузку, сначала придется его укрепить или придумать, как расшириться без увеличения нагрузки на основание постройки.
• Несущие стены. Если для расширения придется ломать стены, нужно убедиться, что они не несущие, потому что такие перегородки демонтировать нельзя — может обвалиться часть постройки.
• Инженерные системы. Заложить запас мощности для отопления, водоснабжения и электрики, чтобы они могли обслуживать новые помещения.

Как увеличить полезную площадь за счет самого дома

Расшириться через уже имеющуюся площадь дома целесообразно, если:

• здание стоит на небольшом участке земли, где нет места на пристройки;
• размер дома непригоден для присоединения дополнительных жилых элементов;
• собственник не хочет видоизменять архитектуру здания и земельного участка за счет пристройки дополнительных элементов.

Разберемся, что можно сделать в этом случае.

Превратить чердак в мансарду

Про чердачное помещение собственники зачастую задумываются не в первую очередь. Оно остается необустроенным, и жилая площадь дома «скрадывается». Однако это поправимый момент: возможно трансформировать чердак в мансарду.

Но стоит разграничивать данные понятия. Согласно строительным нормам и правилам:

• Мансарда — это специально оборудованное помещение для проживания, находящееся под крышей дома.
• Чердак — это помещение технического назначения, находящееся под крышей дома.

Мансарда может стать уютным помещением с интересным дизайном за счет особенностей постройки

Для переустройства чердака необходимо утеплить помещение, провести вентиляцию, установить окна, отличные от тех, которые могут быть в чердачном помещении.

Задействовать цоколь

Зачастую цоколи не имеют освещения, утепления и иных коммуникаций, которые необходимы для постоянного проживания. Поэтому чтобы перевести его в статус жилого, придется оборудовать этаж.

Как законно сделать чердак и цоколь жилыми

Не каждый цоколь и чердак дома может стать жилым — не везде допустимо строить выше одного этажа. Все зависит от вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ), на котором стоит дом, и плотности застройки — допустима ли реконструкция домовладения в многоэтажное строительство. А также нужно учесть ограничения по высотности зданий, которые устанавливаются градостроительным законодательством (ПЗЗ).

Еще в отношении земельных участков могут действовать ограничения (территориальные или зональные), например, ЗОУИТ приаэродромной территории, который делится на зоны в зависимости от приближенности к аэропорту. В таких местах жестко ограничивается высотность и этажность застройки. Эти ограничения можно увидеть в расширенной выписке из ЕГРН, но более подробно в ГПЗУ.

Чтобы цоколь и чердак законно стали жилыми этажами нужно:

1. До реконструкции получить расширенную выписку ЕГРН и ГПЗУ.
2. Разработать проект предполагаемой реконструкции. Важно помнить, что частный дом не может быть выше трех этажей по закону.
3. Направить уведомление о планируемом проведении реконструкции в надзорные органы. В каждом регионе они разные: местная администрация, управление строительного надзора по региону, Комитеты по архитектуре и градостроительству или иной.
4. Получить уведомление о согласовании строительства/реконструкции по представленному проекту.

Сделать техническое помещение жилым

Например, кладовая или постирочная могут стать жилой комнатой. Но для этого помещение должно отвечать требованиям безопасности, быть укомплектованным необходимым инженерным оборудованием, водоснабжением и т.д.

Здесь есть свои правовые особенности: перевод нежилого помещения в жилое носит заявительный характер. Собственник должен представить в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на переводимое помещение, его технический план и иную документацию, предусмотренную законодательством, иначе такое помещение не станет жилым по закону.

Как увеличить полезную площадь за счет пристроек

Пристройки могут быть как частью дома, так и отдельно стоящими. Для обоих случаев есть свои особенности по законному расширению площади за счет них.

Застеклить открытые пристройки

Рассмотрим на конкретном примере: на участке имеется пристроенная к дому открытая веранда. Чтобы в помещении можно было жить круглый год, нужно закрыть открытые конструкции, установить окна, дверь, или заменить их на мягкие окна, которые устойчивы к любым погодным изменениям.

Если закрыть такую веранду, то можно сделать панорамную комнату

Но просто так закрыть веранду для жилого статуса не получится. Остекление должно соответствовать нормам по тепло- и звукоизоляции, герметизации и надежности.

Сделать горизонтальную пристройку

В этом случае имеется в виду пристройка к дому и обособленно стоящая постройка. Их отличие в фундаменте: пристройка располагается на одном фундаменте с домом, а для обособленного здания нужно закладывать свое основание.

И здесь есть свой правовой нюанс: капитальную пристройку к дому и отдельно стоящее строение придется регистрировать и ставить на кадастровый учет.

Коротко о главном

• Увеличение полезной площади жилого дома — достаточно вариативное явление. Выбор конкретного способа увеличения расширения площади зависит от законных разрешений на реконструкции, особенностей дома, земельного участка, а также желания собственника.
• Чтобы увеличить площадь дома, можно прибегнуть к очевидному варианту — пристроить комнаты или реконструировать открытые пристройки вроде веранд.
• А можно увеличить полезную площадь за счет уже имеющейся конструкции — переоборудовать чердак, цоколь или техническое помещение.
• Чтобы изменения стали законными, пристройки нужно поставить на кадастровый учет, а реконструкцию дома нужно отразить в новом техплане, данные из которого подать в ЕГРН, чтобы дом официально получил новую жилую площадь.